首都圏中古マンション、売出価格と成約価格の「乖離」に注目！賢く購入するための秘訣とは？
「夢のマイホーム」として中古マンションを検討している皆さん、物件情報サイトで目にする「売出価格」と、実際に取引される「成約価格」の間に、大きな差があることをご存存じでしょうか？株式会社リブセンスが運営する不動産情報サイト『IESHIL（イエシル）』の調査から、首都圏の中古マンション市場でこの「乖離」が拡大している実態が明らかになりました。
なぜ売出価格と成約価格に差が生まれるの？
近年の不動産価格高騰のニュースは、多くの売主様の「もっと高く売れるのでは？」という期待感を高めています。この「希望的観測」が、実際の市場価値よりも高めの売出価格設定につながり、売出価格の急激な上昇を後押ししていると考えられます。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、東京都における中古マンションの平均売出価格は、2024年10月から2025年10月にかけて約34％も上昇しました。これは同時期の平均成約価格の前年比約15.6%の上昇率と比較しても、はるかに大きな伸びです。
同時に、中古マンションの在庫数も前年比38％と増加の一途を辿っており、市場に経済的な不均衡が生じていることがうかがえます。
この乖離の大きな要因の一つが「情報の非対称性」です。一般の消費者が容易にアクセスできるのは売出価格のみで、実際に取引された成約価格のデータは、不動産業者でなければ閲覧できません。この情報格差が、売主様が高値の売出価格に影響され、市場の実態を知る機会が少ない状況を招き、希望的観測に基づく高値設定をさらに加速させているのです。
賢い不動産購入のために！相場価格を把握する重要性
では、購入を検討している私たちはどうすれば良いのでしょうか？
買主様は、住宅ローン金利の動向や、自身の収入に基づいた購入予算という現実的な制約があります。売出価格が急騰しすぎると「高すぎる」と感じ、購入意欲が低下してしまいます。実際に成約価格は、売主様の期待が乗った売出価格ほどには上昇していません。これは、買主様が「家計における支払い可能額」に基づいた冷静な水準で物件を選んでいることを示しています。
さらに、住宅ローンを提供する金融機関は、売出価格ではなく、過去の成約事例や収益性を考慮した「適正な担保評価額」に基づいて融資額を決定します。売出価格がこの担保評価額を大きく上回る場合、買主様は多額の自己資金を投入する必要があり、これも成約価格の上昇を抑制する重要な要因となります。
実は、首都圏の中古マンションの成約件数は12ヶ月連続で増加しており、同時に在庫数は3ヶ月連続で減少しています。これは、物件が市場価格に近い水準で実際に成約していることを意味します。つまり、高すぎる売出価格の物件はなかなか売れず、適正な価格の物件は着実に取引されているのです。
コスト削減と競争力強化のために：透明な情報活用を
新築不動産市場の高騰を受け、中古不動産の購入に切り替える方も多いでしょう。この状況で、売主様が設定した売出価格にだけ目を奪われるのではなく、複数の不動産業者から相場価格や市場価格の情報を積極的に収集し、把握することがますます重要になります。
導入後のメリット
-
コスト削減: 適正な相場価格を把握することで、不要な高値掴みを避け、購入コストを大幅に削減できます。
-
納得感のある取引: 情報の非対称性を解消し、客観的なデータに基づいて購入判断ができるため、後悔のない取引につながります。
-
生産性向上: 効率的に市場の適正価格を見極めることで、物件探しにかかる時間や労力を削減できます。
-
競争力強化: 買い手市場における自身の交渉力を高め、より有利な条件で物件を取得できる可能性が高まります。
スタートアップが学べること
この市場の状況は、スタートアップ企業にとって大きな示唆を与えます。不動産業界のような情報の非対称性が高い市場において、透明性とITによる効率化を追求することは、既存の課題を解決し、新たなビジネスチャンスを創出する強力な武器となります。『IESHIL（イエシル）』の取り組みは、まさにその一例です。顧客中心の透明なサービス提供は、信頼を築き、長期的な競争優位性を確立する鍵となるでしょう。
『IESHIL（イエシル）』が目指す透明な不動産取引
株式会社リブセンスが運営する『IESHIL（イエシル）』は、「お客様にどこよりも透明化された不動産サービスを提供する」ことをビジョンに掲げています。多くの人にとって人生最大の買い物である住宅購入において、情報の非対称性や業界慣習によって生じる不透明さを、ITの力で解決しようとしています。
イエシルは、公正な市場価格データを提供することで、消費者が納得感の高い不動産取引を実現できるよう支援しています。首都圏（一都三県）のマンションを対象に、透明性と効率性を武器に、不動産業界の構造的な課題解決を目指しています。
中古マンション購入を検討されている方は、ぜひイエシルを活用して、相場価格の把握に努めてみてはいかがでしょうか。賢い情報収集が、あなたの理想の住まいへの第一歩となるでしょう。
-
IESHIL（イエシル）公式サイト: https://ieshil.com/
-
イエシルご利用に関するお問い合わせ先: https://www.ieshil.com/site_inquiry/
株式会社リブセンスについて
株式会社リブセンスは、「あたりまえを、発明しよう。」をコーポレートビジョンに掲げ、『マッハバイト』『転職会議』『転職ドラフト』『batonn（バトン）』『IESHIL（イエシル）』などのサービスを展開しています。新しい“あたりまえ”の発明を通じて、より多くのお客様に、そして広く社会に必要とされる企業を目指しています。
- 株式会社リブセンス公式サイト: https://www.livesense.co.jp/